引言

全球气候变化形势严峻，“双碳”目标成为我国推动绿色发展、应对气候变化的关键战略。建筑领域能耗和碳排放量大，商办物业作为其中重要组成部分，其节能减碳对实现国家“双碳”目标意义非凡。中信泰富（上海）物业管理有限公司（以下简称中信泰富物业）积极响应政策号召，深入开展商办物业节能减碳实践研究，探索有效实施路径。本研究旨在总结中信泰富物业在节能减碳方面的创新实践成果，为行业提供可借鉴的经验。通过剖析其实施路径、技术应用和管理策略，助力其他物业服务企业明确方向，推动物业管理行业整体向绿色低碳转型，实现可持续发展。

上海市办公楼宇低碳运行管理现状

▌基本信息

2023年，上海市物业管理行业协会下属“双碳”专委会和商办专委会对中心城区部分商务办公楼宇调研显示，参与调研的楼宇建筑总面积约300万平方米。其中，小于5万平方米的楼宇占比50%，建筑面积大于10万平方米的楼宇约25%，5万-10万平方米的楼宇约25%（见图1）。从建筑年代看，37%的楼宇于2005年前投入使用，63%于2005年后投入使用（见图2）。多数楼宇采用集中空调形式，照明灯具以LED灯为主，极少数使用可再生能源及可再生水。

▌低碳运行管理

多数建筑采用混合低碳管理制度，涵盖建筑节能、电力管理和废弃物处理。其中，废弃物处理措施的采用比例*高，达93.94%，电力管理措施占比75.75%，建筑节能措施占比66.66%（见图3）。部分楼宇通过定期举办低碳讲座（样本占比54.54%）、设置环保标识（样本占比81.81%）和进行节能改造（样本占比42.42%）等方式，培养良好用能习惯，促进低碳节能方案实施。

▌能源现状

办公楼宇能源主要使用电力与天然气，依据上海市地方标准《商务办公建筑合理用能指南》（DB31/T1341-2021）对标分析，仅约21.2%的楼宇达到合理值，约24.2%达到先进值，54.6%未达标，整体合格率为45.4%（见图4），节能降碳潜力巨大。

公司层级的低碳战略实施路径及成果

▌建立公司战略目标

中信集团积极响应国家“双碳”政策，2021年5月宣布“双碳”时间表，力争2025年实现碳达峰、碳中和，比国家目标分别提前5年和10年。2022年4月发布《碳达峰碳中和行动白皮书》，明确集团实现碳中和目标的具体行动路径，计划2025年单位产值碳排放强度比2020年下降18%。同时，中信泰富中国投资有限公司设定“SEED”愿景，将可持续发展理念融入业务。

▌量化减碳目标

中信泰富物业在量化碳排放指标时，综合考虑了多方面因素：参考《建筑节能与可再生能源利用通用规范》（GB50015），确保新建住宅和公共建筑的碳排放强度相较2016年的节能设计标准降低40%；结合集团公司至2025年单位产值碳排放强度较2020年下降18%的目标；对比招商、太古、瑞安等知名地产开发商的减碳策略；全面评估自身碳排放现状，基于上海、武汉、南京等多地60多个在管项目的碳排放数据，*终确定2025年碳排放密度比2019年下降20%以上的目标。

▌确认实施范围（核算项目清单）

基于指标数字，以2019年具备可靠能耗计量数据的项目为统计对象；考虑项目掌控权，将完全自持或业主方有减排政策的项目纳入核算范围，在60多个项目中筛选出6个项目；确定碳排放边界，将中央空调系统能耗及物业管理费覆盖范围内的能耗计入，如将项目总用电量减去租户室内用电量作为碳排放指标核算依据，燃气锅炉供暖项目则纳入燃气锅炉消耗的燃气量（不包括租户使用部分）。

▌确认减碳实施方案

其一，实施碳盘查。以某项目为例，通过能源审计测定和排摸用能情况，该项目暖通空调系统能耗占比达51.5%，租户能耗占25.2%，公共照明占10.5%，电梯占2.2%，给排水系统占0.5%，其他占10.1%（见图5）。基于此，明确能耗构成，为制定节能减排措施提供数据支持。

其二，明确可实施的减碳路径。预测2019—2025年碳排放因子平均年下降率约2.24%，累计下降率约12%，约60%的减排任务可通过国家电网排放因子下降实现。采取多种建筑节能改造措施，如优化运营方式（调整空调温度设置、合理安排照明时间等）、控制系统优化（安装能耗监测系统等）、能源审计与改造投入（更新高效设备）、可再生能源利用（引入太阳能光伏）等。

中信泰富广场是国家碳排放试点项目，参与碳排放权交易，2013—2015年碳排放清缴工作后，账户结余碳排放配额约5300吨（见表1）。绿电交易方面，随着越来越多企业的参与，上海市2024年绿色电力证书交易量突破1500万张，远超2023年的46万张。

▌建立远期减碳目标

中信集团制定长远碳中和战略目标，到2030年碳排放整体达峰并稳中有降，有条件的子公司力争率先达峰；到2060年全面融入绿色低碳循环发展体系，能源利用效率达世界**企业先进水平。

项目层级的减碳实施路径及成果

▌能源审计阶段

能源审计旨在全面评估项目能源使用情况，识别节能潜力，降低能耗，提高能源利用效率。审计依据包括《公共建筑能源审计标准》DG/TJ08-2114-2020等多项国家和地方标准规范。以尚悦湾广场为例，通过能源审计，分析其能耗水平，评价设备运行状况，发现问题并提出针对性节能减碳改进措施，设定节能减碳改造目标为10%。

▌量化目标阶段

根据项目特点和节能潜力分解减碳目标。如运营年限长的商务办公楼宇，通过更换老旧设备实现较高节能减碳效率；能源中心管控项目，若节能减排潜力低，则调减量化指标；旧改项目，因围护结构和节能效率受限，适当降低量化指标；公共区域面积小的项目，因能耗指标低，合理调整节能减排指标。以尚悦湾广场智慧空调系统节能改造为例，优化BA系统，增设智慧空调系统（SACS），提升自动化水平和能效。改造后，年节电量179636kWh，年减碳量75.4tCO2，综合节能率2.5%，静态初投资回收期4.3年（见表2）。

▌具体实施阶段

提高现有设备设施用能效率。更换LED高效节能照明灯具，若将设计照明容量从7W/m2降低至6W/m2，生命周期可减排CO2约1%，实现LED灯具全面普及则可减排约5%。优化用能设备系统，采用变频调速、无功补偿等节能技术，对不符合节能要求的用电设备进行改造。

强化建筑用能管理。采用建筑能源动态管控优化系统技术，实现能源分户、分类、分项计量；改造能耗计量表，确保原节能系统正常运行，如做好热回收空调系统管理、推广定时控制设备使用。

强化建筑防寒隔热效能。检查和维护建筑物原设计保温层，及时更换破损玻璃幕墙，确保符合节能标准；针对防寒隔热措施漏洞进行改进，如某商业项目将单层推拉门改建为双层对开感应门后，空调能耗降低约5%；新建扩建外墙应用节能保温材料。

推广使用清洁能源。确保原设计清洁能源系统正常运行，推广应用太阳能光热光伏、空气源热泵等新技术。

增加碳汇。加强绿地维护保养，利用公共区域增加绿化面积。每1000平方米的灌木绿地每年可实现5000kg的碳汇（不同绿地类型碳汇量见表3）。做好碳达峰的社会共建和宣传和倡导工作。宣传节能意识和习惯，鼓励绿色出行，增加充电桩车位配置，对新能源车停放费用给予优惠。提供组织保障设立总公司层级的“双碳”工作技术委员会，负责拟定公司目标、推广技术交流、引进第三方供应商；建立公司层级的碳达峰管理目标，如全公司所有在管项目每年能耗折算碳排放量在2025年之前实现碳达峰。

▌效果评估阶段

改造实施后，需对项目整体减碳过程进行有效性评估。以一年为测试周期，对比碳排放数据与基准年份。若未达到减碳目标，可通过采购碳交易权或绿电实现，计算公式为：采购碳交易权/绿电额度=减碳目标-通过国家电网碳排放因子实现的减碳额度-企业通过节能减碳措施实现的减碳额度。整个减碳项目周期至少需三年，物业服务企业若要实现国家2030年前碳达峰目标，*迟需在2027年启动。

硬件－常见建筑节能改造技术应用及效果

▌围护结构节能改造技术

既有建筑围护结构存在诸多问题，如外墙保温性能差、玻璃幕墙隔热不佳、外窗隔热保温性能差等。针对这些问题，采用墙体保温技术（如聚苯板保温砂浆外墙保温等形式）、多层玻璃中空密封窗技术（使用LOW-E双层玻璃可减少年空调能耗达4.8%）、外遮阳技术（外遮阳设施节能率佳，但初投资大）和外窗贴膜技术（夏季阻挡45%～85%太阳直射热量，冬季减少30%以上热量散失）。

▌空调系统节能改造技术

冷热源系统。更换溴化锂机组为离心式冷水机组，COP可提高到5.6以上，若改为磁悬浮离心式冷水机组，综合部分负荷性能系数IPLV更高（通常可在10以上），部分负荷工况下节能效果显著。空气源热泵机组在部分地区制热存在蒸发器结霜问题，但安装布置方便。更换溴化锂机组为超低氮真空热水锅炉，具有负压运行、安全可靠、能效高、NOx排放低（排放浓度可低至18mg/m³）等优点。

空调输配系统。输配系统存在水泵容量和扬程配置偏大、定流量运行、水力不平衡等问题。采用输配设备变频技术，可取代阀门调节及旁通方式，降低能耗；更换成高效节能输配设备，根据实际运行功率定制水泵特性曲线，提高运行效率。

空调末端。末端系统存在风机功耗大、新风系统不可调节或无热回收装置等问题。采用排风热回收技术，可回收空调排风能量，减少空调负荷；新风免费供冷技术，在过渡季或冬季利用室外新风制冷，实现节能降耗；空调箱风机变频技术，控制空调末端风量；空调末端启动与房间窗户启闭联动技术，根据室内二氧化碳浓度和温湿度动态调节空调系统和窗户状态。

▌照明系统节能改造技术

采用高效节能LED光源替代传统光源，可实现63%～70%的单项节能率，具有节能、寿命长、绿色环保等优点。照明控制系统采用分区域分时段控制和中央集中控制，根据人流量和照度自动调节照明，避免能源浪费。

▌智能控制技术应用

楼宇控制系统对楼宇内机电设备进行集中管理和监控，*优节能效果可达45%。中央空调智能模糊控制系统实现冷媒流量系统智能模糊控制，减少能源浪费照明系统监测与控制系统根据区域功能、时间、光照强度等自动控制照明，并可与其他系统连接实现统一管理。

软件－能源绩效合同（EPC）模式中物业服务企业的优势与实践

▌合同能源管理的概述

合同能源管理（EMC）是节能服务公司与企业签订能源管理合同，提供综合性节能服务并分享节能效益的商业运作模式。我国合同能源管理行业发展迅速，2003—2013年投资规模复合增长率高达50.45%。但该模式存在信用风险、经营风险、使用权限风险和合同风险等。

▌物业服务企业在EMC合同中的优势

物业服务企业与业主和租户长期合作，能建立信任并通过合同条款降低信用风险；凭借对建筑物运营管理的掌控，准确评估节能改造项目可行性和效益，降低经营风险；熟悉建筑物使用权限和产权关系，协助明确项目权限和时限，规避使用权限风险；在合同谈判和签订方面专业，可完善合同条款，控制合同风险；采用智能化管理系统和节能技术，具备技术和创新优势；通过建立风险管理体系、购买保险等方式，总体防范风险。

▌物业服务企业合同能源管理的技术路线

物业服务企业合同能源管理的技术路线包括管理与工具、调适、控制改进与服务、改造四个关键环节。通过安装能耗、能效管理系统平台，校准传感器，排查末端设备，优化设备运行等措施实现管理节能；对空调系统等进行专业调试，确保系统顺畅运行；改进控制系统，结合物业管理需求修改控制逻辑；拆除耗能部件，更换高效设备，实现工程与设备更新改造。

研究结论与展望

中信泰富物业在商办物业节能减碳实践中成果显著：公司层级通过明确战略目标、量化减碳指标、确定实施范围和减碳方案，建立了完善的低碳战略体系；项目层级在能源审计、量化目标、具体实施和效果评估各阶段，采取针对性措施，实现了节能减碳目标。另外，在硬件方面，多种节能改造技术的应用有效降低了能源消耗；在软件方面，能源绩效合同模式发挥了物业服务企业的优势，推动了节能项目的实施。

未来随着科技发展，智能化、数字化技术将在节能减碳工作中将发挥更大作用。物业服务企业需不断提升自身能力，积极与各方协商合作，加强节能减碳技术研发和应用，推广成功经验，为实现国家“双碳”目标贡献力量。（文/中信泰富（上海）物业管理有限公司葛弘俊，包宏伟，丁伟，胡清扬）